Indivision : le coût caché d'une succession mal orchestrée

23 oct. 2026

La loi du 7 avril 2026 donne de nouveaux outils au juge, mais maintient l'unanimité et le seuil des deux tiers. Pour un patrimoine parisien, chaque année de blocage se paie en charges, en loyers perdus et, dès 2027, en taxe sur la vacance.

Ce qu'il faut retenir

Un partage judiciaire dure en moyenne six à sept ans, selon le Conseil national des barreaux (juin 2026).
En 2023, seules 33,7 % des déclarations de succession ont été déposées dans le délai de six mois (Cour des comptes).
À Paris, dès 2027, la taxe sur la vacance atteint 30 % de la valeur locative la première année, puis 60 %.

Une indivision successorale bloquée coûte d'abord du temps. Le partage judiciaire dure en moyenne six à sept ans, selon le Conseil national des barreaux (juin 2026). Pour un 60 m² parisien vide, notre illustration chiffre ce coût entre 3,7 % et 4,7 % de la valeur vénale par an.

La loi du 7 avril 2026 ne change pas cette arithmétique. Elle maintient le seuil des deux tiers de l'article 815-5-1 du Code civil. Ses nouveaux outils judiciaires dépendent d'un décret encore en projet.

Le sujet n'est pas marginal : l'Insee estime à 651 000 le nombre de décès en 2025 (janvier 2026). La moitié du patrimoine hérité est immobilière, selon la Cour des comptes (septembre 2024). La voie rapide reste donc l'accord entre indivisaires.

Ce que dit le droit depuis la loi du 7 avril 2026

Le principe et l'unanimité

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », dispose l'article 815 du Code civil. Tout indivisaire peut donc demander le partage. Mais jusqu'au partage, vendre à l'amiable exige le consentement de tous (article 815-3).

Un indivisaire peut seul prendre les mesures de conservation du bien (article 815-2). Les titulaires de deux tiers des droits peuvent administrer, donner un mandat général et conclure un bail d'habitation. Ils doivent en informer les autres, sinon ces décisions leur sont inopposables (article 815-3).

Les deux tiers et le juge

L'article 815-5-1 permet aux titulaires de deux tiers des droits de demander la vente. Ils expriment leur intention devant notaire, qui la fait signifier aux autres dans le mois. Faute d'accord sous trois mois, le notaire dresse un procès-verbal.

Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas « une atteinte excessive » aux droits des autres. La vente se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères. La voie est fermée si le bien est démembré ou si un indivisaire relève de l'article 836, par exemple un majeur protégé.

Le nouvel article 815-6

La loi permet au président du tribunal judiciaire d'« autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente ». La vente doit être justifiée par l'urgence et l'intérêt commun. Le texte consacre un arrêt de la Cour de cassation du 4 décembre 2013 (n° 12-20.158).

Ce n'est donc pas un droit de vendre contre l'avis des autres. C'est une autorisation judiciaire, soumise à deux conditions cumulatives que le demandeur doit prouver.

Le partage judiciaire élargi

La loi étend le partage judiciaire aux époux, partenaires de Pacs et concubins (article 840). Le juge commis peut trancher les contestations et ordonner la licitation (article 841). La procédure de représentation de l'indivisaire défaillant (article 841-1) est abrogée.

Ce qui n'a pas changé

L'article 815-5-1 reste dans sa version du 1er janvier 2020. L'abaissement à la majorité simple, proposé à l'Assemblée nationale, a été abandonné (ANIL, avril 2026). Un régime de vente à deux tiers sans juge, sauf opposition, est créé pour la seule Corse.

Le décret attendu

Le projet de décret prévoit une procédure unique et l'avocat obligatoire à tous les stades. La mission du notaire commis « ne devra pas excéder un an » (CNB, 22 juin 2026). L'entrée en vigueur est annoncée au 1er janvier 2027 ; au 22 octobre 2026, nous n'avons pas trouvé sa publication.

Les quatre voies de sortie, de la plus rapide à la plus lente

Quatre voies de sortie d'une indivision successorale, de la plus rapide à la plus lente

Voie 1 : la vente amiable à l'unanimité

Les indivisaires signent ensemble le mandat, l'avant-contrat et l'acte. Le bien est exposé au marché sans contrainte judiciaire, au prix négocié. Un indivisaire peut aussi céder sa quote-part : ses coïndivisaires ont alors un mois pour préempter (article 815-14).

Voie 2 : la vente autorisée par le juge sans majorité

L'article 815-6 vise l'urgence : le juge autorise un indivisaire à signer seul. Le mandataire successoral offre une voie voisine (article 813-1). Le juge le désigne en cas d'inertie, de mésentente, d'opposition d'intérêts ou de complexité de la succession.

Après acceptation de la succession, il peut être autorisé à vendre, le juge fixant prix et conditions (article 814). Le jugement fixe la durée de sa mission et sa rémunération (article 813-9). Cette rémunération est à la charge des héritiers (Service-public.fr, juillet 2025).

Voie 3 : la vente à deux tiers autorisée par le tribunal

Les délais légaux imposent au moins quatre mois avant la saisine du tribunal : un mois pour signifier, trois pour répondre. S'ajoutent l'instance puis les enchères, à la barre ou chez un notaire. Le produit ne peut être réemployé qu'au paiement des dettes et charges de l'indivision.

Voie 4 : le partage judiciaire

Dans un dossier complexe, le tribunal désigne un notaire et commet un juge. Le notaire dispose d'un an pour établir l'état liquidatif (article 1368 du Code de procédure civile). Les durées constatées divergent : 18 à 24 mois selon le Sénat (décembre 2025), six à sept ans selon le CNB (juin 2026).

Entre 2018 et 2024, 9 635 partages judiciaires ont été demandés en moyenne chaque année (Sénat, décembre 2025). Ce chiffre couvre toutes les indivisions : le ministère de la Justice ne sait pas isoler les successions.

Coûts et fiscalité

La voie judiciaire cumule émoluments du notaire, droit de partage et honoraires d'avocats. Les émoluments, calculés sur l'actif brut, vont de 4,837 % à 0,998 % HT selon les tranches (Service-public.fr). Le droit de partage est de 2,5 % (article 746 du Code général des impôts).

Le taux de 1,10 % ne concerne que les partages après divorce, séparation de corps ou rupture de Pacs. Une licitation au profit d'un indivisaire d'origine supporte aussi 2,5 % (article 750 II du même code).

La décote

Nous n'avons trouvé aucune étude publique mesurant l'écart entre prix d'adjudication et valeur vénale. Le législateur de 2009 attendait d'une vente amiable qu'elle se fasse « plus rapidement et dans de meilleures conditions » qu'aux enchères. Le Sénat rappelle cet objectif dans son rapport de décembre 2025.

Ce que coûte une année de blocage

Encadré : illustration, pas une évaluation. Les montants combinent des données publiques et des hypothèses explicites. Ils ne valent pas estimation d'un bien précis.

Hypothèses

Appartement de 60 m², trois pièces, immeuble d'avant 1946, vacant, classé E ou mieux au DPE.
Valeur vénale : 9 600 €/m² (Notaires du Grand Paris, 1er trimestre 2026), soit 576 000 €.
Loyer théorique : 26 €/m² par mois, dans la fourchette des loyers de référence de 22,7 à 30,1 €/m² (arrêté du 12 juin 2026).
Charges de copropriété : 43,34 €/m² par an, moyenne parisienne (FNAIM Grand Paris, données 2023).
Taxe sur la vacance : exemple de la Ville pour 30 m² dans le 17e, extrapolé à 60 m² (Journal de l'économie, juillet 2026).
Héritiers : deux enfants à parts égales, sans autre actif, dette ni donation antérieure.
Droits de succession : 35 794 € par enfant après abattement de 100 000 €, soit 71 589 € (barème Service-public.fr, février 2026).
Indemnité d'occupation : loyer théorique moins 20 % de précarité, abattement retenu par la cour d'appel de Paris (22 mars 2022).

Poste	Calcul	Montant	Nature
Charges de copropriété	60 m² × 43,34 €	2 600 € par an	Dépense de l'indivision
Loyer non perçu	60 m² × 26 € × 12 mois	18 720 € par an	Manque à gagner brut
Taxe sur la vacance, première année taxée	Taux de 30 %	≈ 2 800 €	Impôt, à partir de 2027
Taxe sur la vacance, années suivantes	Taux de 60 %	≈ 5 600 € par an	Impôt
Taxe foncière	Taux communal de 20,50 %	Non chiffrée	Due, vacant ou non
Déclaration en retard de 12 mois : intérêts	71 589 € × 0,20 % × 12	≈ 1 720 €	Pénalité ponctuelle
Déclaration en retard de 12 mois : majoration	71 589 € × 10 %	≈ 7 160 €	Pénalité ponctuelle
Total vacant, année non taxée	Charges + loyer	≈ 21 320 €	3,7 % de la valeur vénale
Total vacant, première année taxée	Charges + loyer + taxe à 30 %	≈ 24 120 €	4,2 % de la valeur vénale
Total vacant, années suivantes	Charges + loyer + taxe à 60 %	≈ 26 920 €	4,7 % de la valeur vénale
Variante : bien occupé par un indivisaire	(1 560 € − 20 %) × 12	≈ 14 980 € par an	Créance de l'indivision, pas une perte

Lecture

Le loyer non perçu représente l'essentiel du coût d'un bien vacant. La taxe sur la vacance frappe ensuite un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier. Les pénalités de déclaration sont ponctuelles : environ 8 880 € dans cet exemple.

L'intérêt de retard de 0,20 % par mois court après le sixième mois. La majoration de 10 % s'applique à partir du treizième mois (Service-public.fr, janvier 2025).

Dans la variante occupée, l'indemnité est due à l'indivision, non aux cohéritiers (Cass. 1re civ., 15 mars 2023, n° 21-15.183). La perte disparaît, mais le litige change de nature.

Deux limites demeurent. La taxe n'est pas due en cas de vacance involontaire, par exemple un bien en vente au prix du marché sans preneur. L'arrêté sur les loyers de référence vaut jusqu'au 24 novembre 2026, terme de l'expérimentation.

Les vraies causes de blocage

La mésentente et l'inertie

Le Sénat décrit des héritiers nombreux, de générations différentes, aux intérêts divergents (décembre 2025). Certains indivisaires sont introuvables ; d'autres choisissent l'inertie ou l'opposition de principe. Des enjeux faibles, partagés entre de nombreux héritiers, nourrissent aussi l'inertie.

L'occupant

L'indivisaire qui jouit seul du bien doit une indemnité (article 815-9). Détenir seul les clés suffit, sans occupation effective (Cass. 1re civ., 20 septembre 2023, n° 21-23.877). L'indemnité cesse dès la remise effective du bien à l'indivision (Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003).

L'article 815-10 ferme toute recherche sur les fruits et revenus au-delà de cinq ans. Réclamer tôt évite ce débat.

L'estimation contestée

Le Conseil supérieur du notariat juge les procédures de partage « trop lourdes, trop longues et complexes, onéreuses et peu efficaces ». Le Sénat le cite dans son rapport de décembre 2025. Le juge peut renvoyer les parties devant le notaire dès l'ouverture des opérations (Cass. 1re civ., 27 mars 2024).

Le DPE

Un logement classé G ne peut plus être loué en métropole depuis 2025. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, les E en 2034 (Service-public.fr). Un projet de loi sur le logement, adopté au Sénat le 8 juillet 2026, reste en discussion.

L'absence d'un héritier

La voie des deux tiers est fermée si un indivisaire est présumé absent (article 836). Une succession non réclamée peut être déclarée vacante : 6 718 ont été confiées au Domaine en 2024. L'État en devient curateur en moyenne 3 ans et 8 mois après le décès (Sénat, décembre 2025).

Ce que mesurent les statistiques

Le parc privé comptait plus de 3 millions de logements vacants en 2022 (Cour des comptes, mai 2025). Un logement dont le propriétaire est récemment décédé a 4,3 fois plus de chances d'être durablement vacant. Pour un bien transmis, ce risque double à partir de trois propriétaires indivis (SDES, 2023).

Les collectivités interrogées classent la succession au deuxième rang des causes de vacance structurelle. En amont, seules 33,7 % des déclarations de succession respectaient le délai de six mois en 2023 (Cour des comptes, septembre 2024).

Ce que nous recommandons aux héritiers

Premier mois : l'inventaire. Listez biens, dettes, occupants, baux et diagnostics, et désignez un notaire unique. Notez qui détient les clés : la détention exclusive peut fonder une indemnité.
Quatrième mois : l'estimation contradictoire. Obtenez deux évaluations écrites et indépendantes de la valeur vénale, et un DPE à jour. Une valeur partagée prévient une source majeure de contentieux.
Sixième mois : la déclaration de succession. Déposez-la dans les six mois du décès. Faute de trésorerie, un acompte peut être versé dans l'attente de la vente, pratique fréquente selon la Cour des comptes.
Douzième mois : garder ou vendre. Un logement vide depuis un an au 1er janvier devient taxable à Paris. Pour éviter la vacance, un bail d'habitation se décide à la majorité des deux tiers (article 815-3).
Si l'on garde : la convention d'indivision. Elle est écrite à peine de nullité, désigne biens et quotes-parts, et se publie pour un immeuble (article 1873-2). Sa durée déterminée ne peut excéder cinq ans renouvelables, et la vente de l'immeuble exige l'accord de tous (articles 1873-3 et 1873-8).
Si le blocage persiste : le juge. Demandez la désignation d'un mandataire successoral (article 813-1). En cas d'urgence, sollicitez une autorisation de vente (article 815-6).
En dernier ressort : l'article 815-5-1 ou le partage judiciaire. Comptez au moins quatre mois avant la saisine du tribunal, puis une vente aux enchères. Le partage judiciaire, lui, se mesure en années.

Ce qui changerait notre lecture

La publication du décret sur le partage judiciaire, puis les premières durées constatées. Une mission notariale tenue en un an ferait du juge une option de gestion.
Une étude publique sur les prix d'adjudication, qui chiffrerait enfin la décote des voies 3 et 4.
L'issue du projet de loi sur le logement pour le DPE, et le sort de l'encadrement des loyers parisiens après le 24 novembre 2026.

Ce document ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.

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