L'OAT rapporte désormais plus que les meilleurs bureaux parisiens
23 oct. 2026
À 5,13 %, l'emprunt d'État français rapporte davantage que les meilleurs bureaux de Paris. La prime qui rémunérait le risque immobilier a disparu : soit les prix s'ajustent, soit les taux redescendent.
Ce qu'il faut retenir
L'OAT 10 ans à 5,13 % dépasse le rendement des meilleurs bureaux parisiens (4,25 à 4,50 %).
De 2010 à 2021, la prime des bureaux sur l'OAT n'est jamais descendue sous 130 points de base.
Reconstituer une prime de 100 points ferait baisser les valeurs de près de 30 % à loyers constants.
Pour la deuxième fois en quatre ans, et cette fois nettement, un investisseur gagne davantage en prêtant à l'État qu'en achetant un immeuble de bureaux dans le quartier central des affaires de Paris. Le 22 octobre, l'OAT à dix ans cotait 5,13 %. Le rendement des meilleurs bureaux parisiens était de 4,25 à 4,50 % à la fin du troisième trimestre. Cette inversion ne peut pas durer : un immeuble porte des risques que l'OAT ne porte pas.
Un trimestre de hausse des taux hors norme
La BCE a relevé ses taux deux fois en 2026, le 17 juin puis le 10 septembre ; son taux de dépôt est à 2,50 % depuis le 16 septembre. L'inflation de la zone euro a atteint 3,8 % en septembre selon l'estimation rapide d'Eurostat, tirée par l'énergie.
Le marché obligataire a suivi, et la France plus que ses voisins. La moyenne de l'OAT 10 ans en août, 4,00 %, était déjà la plus haute depuis octobre 2008. Elle a dépassé 5 % le 21 octobre et cotait 5,13 % le 22 octobre, soit 175 points de base de plus que le Bund allemand (Banque de France, Bundesbank). Les incertitudes sur le budget 2027 pèsent sur la prime demandée à l'État français, et Moody's se prononce sur sa note ce 23 octobre. Les économistes interrogés par Reuters attendent un statu quo de la BCE le 29 octobre, puis une nouvelle hausse en décembre.
La prime de risque a disparu
Acheter un immeuble de bureaux, c'est accepter un risque de vacance, de travaux et de revente que ne porte pas l'OAT. Pendant douze ans, ce risque a été rémunéré : entre 2010 et 2021, le rendement prime des bureaux du QCA dépassait l'OAT de 130 à 310 points de base.
La remontée des taux de 2022 a écrasé cet écart, sans le supprimer durablement. Passé brièvement sous zéro fin 2022 selon BNP Paribas Real Estate, il était revenu à 60 ou 70 points fin 2025. Il est aujourd'hui négatif : entre −63 et −88 points de base selon le point de la fourchette retenu.
Ce que cela fait aux valeurs
Le marché a commencé à s'ajuster. Au troisième trimestre, JLL relève une hausse de 25 points de base des rendements prime sur toutes les classes d'actifs, des transactions renégociées en cours de route et des vendeurs tentés de retirer leurs biens. Le prix moyen des bureaux achetés en Île-de-France est tombé à 4 980 €/m² droits inclus, en baisse de 6 % sur un an (ImmoStat).
Pour mesurer le chemin restant, le tableau applique une règle simple : à loyer constant, la valeur d'un immeuble varie à l'inverse de son rendement. Point de départ : 4,375 %, le milieu de la fourchette actuelle.
Scénario | Rendement prime | Prime sur une OAT à 5,13 % | Valeur à loyer constant | Valeur avec loyers +4 % |
|---|---|---|---|---|
Statu quo | 4,375 % | −75 pb | 0 % | +4 % |
Décompression modérée | 4,75 % | −38 pb | −8 % | −4 % |
Prime de 50 pb | 5,63 % | +50 pb | −22 % | −19 % |
Prime de 100 pb | 6,13 % | +100 pb | −29 % | −26 % |
Ce calcul mécanique n'est pas une prévision. Il donne l'ordre de grandeur de l'ajustement si les taux restent où ils sont. La hausse des loyers prime en absorbe une partie : 1 250 €/m² par an dans le QCA, +4 % sur un an selon Cushman & Wakefield.
Ce que nous en retenons
Pour les vendeurs d'immeubles loués (bureaux, commerces, immeubles de rapport) : les acheteurs qui empruntent ne peuvent plus suivre les prix de 2025. Avec une dette autour de 4,20 % tout compris (Colliers), un rendement de 4,25 % n'offre plus aucun effet de levier. Les prix se fixent désormais chez les acheteurs en fonds propres : family offices, investisseurs privés, foncières familiales. Les deux grandes cessions parisiennes de l'été l'illustrent : Capital 8, environ 800 M€, acheté par Pontegadea ; le 29 Sèvres, environ 300 M€ travaux compris, repris par GCI et un family office.
Pour les acheteurs en fonds propres : la fenêtre s'ouvre. 58 % des investisseurs institutionnels français prévoient de vendre davantage (MSCI), et six SCPI ont baissé le prix de leurs parts de 10 à 17 % depuis juillet. Ce sont des vendeurs contraints, face à peu d'acheteurs.
Pour le résidentiel parisien : son rendement prime, environ 3,50 % selon CBRE, est sous l'OAT depuis longtemps. Il se valorise sur l'usage et le patrimoine plutôt que sur le rendement. Le choc passera par le crédit : 3,40 % en moyenne en septembre (Crédit Logement/CSA), contre 3,16 % en décembre 2025, un niveau qui n'intègre pas encore la hausse récente de l'OAT.
Ce qui changerait notre lecture
Une détente rapide de l'OAT : avis de Moody's du 23 octobre, réunions de la BCE des 29 octobre et 17 décembre, issue du budget 2027.
Des loyers prime qui progressent plus vite que prévu et reconstituent le rendement sans baisse des prix.
Des capitaux privés prêts à accepter durablement une prime faible pour la sécurité d'un emplacement QCA.
Ce document ne constitue pas un conseil en investissement.
Sources et méthode
Méthode. OAT 10 ans : moyenne du mois de décembre de chaque année (OCDE), puis valeur du 22 octobre pour 2026 (Banque de France). Rendement prime des bureaux Paris QCA : milieu de la fourchette retenue chaque année, en croisant plusieurs conseils. Écart = rendement prime moins OAT, en points de base. Scénarios de valeur : rendement initial divisé par rendement cible, à loyer constant puis avec des loyers en hausse de 4 %.